Der Unterschied zwischen Gewinn und Verlust in einem Immobilienvertragsfall
Ich habe unzählige Fälle der Durchsetzung und Verteidigung von Immobilienverträgen, insbesondere von Kaufangeboten und Kaufverträgen, betreut. Für Käufer handelt es sich in diesen Fällen typischerweise um das Standard-Kaufangebots- (oder Vertrags-)Formular, einen ein- oder zweiseitigen Kurzvertrag, der nach dem Recht von Massachusetts (McCarthy gegen Tobin) ist ein verbindlicher und durchsetzbarer Vertrag. Der Verkäufer versucht dann meist, aus dem Geschäft auszusteigen oder erhält möglicherweise sogar ein höheres oder besseres Angebot. Manchmal ist die Transaktion über die Erfüllung des Kaufvertrags hinaus fortgeschritten und scheitert, und der Käufer möchte trotzdem abschließen, oder der Verkäufer glaubt, dass der Käufer gegen die Vereinbarung verstoßen hat und möchte die Anzahlung des Käufers behalten. In diesem Fall kommt es häufig zu Rechtsstreitigkeiten.
Spezifische Leistung
Der Käufer möchte den Deal vorantreiben und fragt: „Kann ein Richter den Verkäufer zur Ausführung und zum Abschluss zwingen?“ Nach der Theorie der „spezifischen Leistung“ lautet die Antwort „Ja“. Der Käufer muss jedoch mehrere Elemente für einen solchen Anspruch vorlegen. Der Käufer muss Folgendes nachweisen: (1) das Vorhandensein eines schriftlichen Vertrags, der einigermaßen spezifische Bedingungen enthält, die von der anderen Partei unterzeichnet oder ordnungsgemäß genehmigt wurden und ansonsten für diese Partei verbindlich sind, und (2) den Verstoß des Verkäufers gegen diesen Vertrag. Ein Vertragsbruch kann nachgewiesen werden durch (i) eine eindeutige Ablehnung des Vertrags durch den Verkäufer, (ii) ein Leistungsangebot des Käufers, entweder formell oder durch Mitteilung, und (iii) eine Leistungsaufforderung des Käufers, bereit und in der Lage, mit dem Abschluss fortzufahren.
Um diese Fälle zu gewinnen, ist eine solide Dokumentation von entscheidender Bedeutung. Die Vertragsparteien und ihre Transaktionsanwälte in der zugrunde liegenden Vereinbarung sollten stets den Vertragsverzicht oder Vertragsbruch des Verkäufers und die Abschlussbereitschaft des Käufers dokumentieren, vorzugsweise per Brief oder E-Mail. Heutzutage können auch Textnachrichten nützlich sein, lassen jedoch oft unterschiedliche Interpretationen zu. Mithilfe von E-Mails und Textnachrichten kann der Anwalt des Käufers den Richter häufig davon überzeugen, dass der Verkäufer ungerechtfertigt gegen den Vertrag verstoßen hat, und eine Rechtshängigkeit (siehe unten) ausstellen und nach einem Gerichtsverfahren oder einem summarischen Urteil einen Zuspruch für die konkrete Leistung erteilen.
Erlangung finanzieller Hebelwirkung: Rechtshängigkeit
Der Unterschied zwischen Gewinnen und Verlieren (oder einem günstigen Vergleich) besteht darin, dass der Käufer vom Gericht eine Rechtshängigkeit erhält. Wie ich in diesem Artikel geschrieben habe, ist a lis pendens das lateinische Wort für „ein anhängiges Verfahren“. Die Rechtshängigkeit wird im Urkundenregister gegen die Immobilie und ihre Eigentümer eingetragen, wodurch eine Wolke auf dem Titel der betroffenen Immobilie entsteht. Eine Rechtshängigkeit hindert den Eigentümer in vielen Fällen wirksam daran, die Immobilie zu verkaufen, während das Verfahren anhängig ist, was Jahre dauern kann, und verschafft dem Käufer so einen enormen Einfluss auf das Verfahren. Um die Rechtshängigkeit zu erlangen, muss der Käufer nachweisen, dass sich der Anspruch „auf das Eigentumsrecht an einer Immobilie oder deren Nutzung und Belegung oder die darin befindlichen Gebäude auswirkt“. Ein Käufer sollte zu Beginn des Falles einen Antrag auf Rechtshängigkeit stellen und eine zügige Anhörung zu dem Antrag anstreben, oder sogar ex parte (ohne Benachrichtigung des Verkäufers, wenn die Gefahr besteht, dass das Eigentum übertragen wird).
Einrede der Rechtshängigkeit und Aufforderung zur konkreten Leistung
Wenn Sie als Verkäufer einen bestimmten Leistungsanspruch und einen Antrag auf Rechtshängigkeit verteidigen, stehen Ihnen die Karten oft schon von Anfang an schlecht. Der Prüfungsmaßstab kommt dem Käufer zugute, da die Rechtshängigkeit im Gegensatz zur Erlangung einer Zwangsvollstreckung oder eines anderen vorläufigen Pfandrechts nicht den Nachweis einer Erfolgswahrscheinlichkeit der Forderung erfordert. Es wird ein niedrigerer Maßstab angelegt: Die Anfrage darf nicht leichtfertig sein oder jeder fragwürdigen tatsächlichen oder rechtlichen Grundlage entbehren. Darüber hinaus gelangen Käufer in der Regel schnell zum Gericht und es bleibt oft nur wenig Zeit, alle Beweise vor der ersten Anhörung zum Antrag auf Rechtshängigkeit zu sammeln und zusammenzustellen. Es ist mir jedoch gelungen, Anträge auf Rechtshängigkeit abzuwehren, indem ich Einwände wie das Betrugsstatut, das ein unterzeichnetes Schreiben der angeklagten Partei erfordert, und andere vertragliche Einwände vorgebracht habe.
Sonderantrag auf Abweisung und Bestätigung, dass keine wesentlichen Tatsachen ausgelassen wurden
Bei der Verteidigung konkreter Leistungs- und Rechtshängigkeitsansprüche war es mir sehr erfolgreich, den „Sonderantrag auf Abweisung“ zu nutzen und die Anforderung zu erheben, dass Kläger bescheinigen müssen, dass in ihrer Beschwerde keine wesentlichen Tatsachen ausgelassen wurden.
Der „Sonderantrag auf Abweisung“ ist ein neueres Instrument, mit dem Beklagte eine Klage abweisen können, indem sie die Rechtshängigkeit beantragen, indem sie nachweisen, dass die Klage oder der Anspruch leichtfertig ist, weil (1) es an einer angemessenen sachlichen Untermauerung mangelt; oder (2) keine fragwürdige Rechtsgrundlage aufweist; oder (3) die Klage oder der Anspruch unterliegt der Abweisung auf der Grundlage einer gültigen Rechtsverteidigung, wie z. B. des Betrugsstatuts. Dieser Standard ist relativ hoch, kann jedoch mit der richtigen Faktenbilanz und der richtigen Verteidigung im Spiel erreicht werden.
Es ist mir auch gelungen, eine weitere der neuen Anforderungen des geänderten Lis Pendens-Statuts voranzutreiben: die Anforderung, dass die Überprüfung einer Beschwerde „eine Bescheinigung des Beschwerdeführers enthalten muss, die im Rahmen der Sanktionen des Meineids erstellt wurde.“ . . Das Es wurden keine wesentlichen Tatsachen ausgelassen.“ Gerichte haben entschieden, dass das Versäumnis einer Partei, alle wesentlichen Tatsachen in ihre Beschwerde aufzunehmen, dazu führen kann, dass die Ansprüche dieser Partei abgewiesen werden, wenn die ausgelassenen Tatsachen zeigen, dass es diesen Ansprüchen an einer angemessenen sachlichen Untermauerung oder einer vertretbaren Rechtsgrundlage mangelt. Wenn der Kläger nicht alle relevanten, häufig ungünstigen Tatsachen in dem Fall offengelegt hat, können Sie diese Verteidigung vorbringen, was Ihnen beim Richter möglicherweise etwas Durchsetzungskraft verschaffen kann.
Wie Sie sehen, ist dieses Rechtsgebiet für den Laien recht komplex. Die Beratung durch einen erfahrenen Immobilienanwalt ist unerlässlich. Wenn Sie sich mit einem solchen Fall befassen, können Sie mich gerne unter kontaktieren [email protected].
Reich
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