Der Richter des Berufungsgerichts, Joseph M. Ditkoff, entscheidet, dass das Räumungsmoratorium in Boston am 28. Februar 2022 enden muss, es bleibt jedoch fraglich, ob die Stadt ein neues, maßgeschneidertes Moratorium umsetzen wird
Die rechtliche Anfechtung des Bostoner Räumungsmoratoriums nahm im Berufungsverfahren gerade eine interessante Wendung. Nachdem die Richterin des Wohnungsbaugerichts, Irene Bagdoian, das Moratorium mit einer strengen Stellungnahme aufgehoben hatte, entschied der Richter des Berufungsgerichts, Joseph Ditkoff, der eine Berufung zusammen mit einem Aussetzungsantrag der Boston Public Health Commission anhörte, dass das Moratorium spätestens am 28. Februar enden muss. 2022. In einem ungewöhnlichen Schachzug äußerte er sich anschließend sagte (Bemerkungen, die keinen Präzedenzfall darstellen), dass die Stadt das Moratorium auf der Grundlage des aktuellen Stands von Covid-19 in der Stadt überprüfen und einschränken kann. Während Anwälte von Vermietern das Urteil als Sieg betrachten, rätseln viele Anwälte des Wohnungsgerichts, welche Auswirkungen dieses Urteil darauf hat, ob sie jetzt, nach dem 28. Februar oder in der Zukunft mit einer Räumung fortfahren können. . Sollte die Stadt versuchen, das Moratorium erneut aufzugreifen, würde dies natürlich wahrscheinlich zu weiteren Rechtsstreitigkeiten (in diesem oder anderen Fällen) darüber führen, ob die anhaltende Covid-19-Pandemie eine weitere Aussetzung der Räumungen in der Stadt rechtfertigt.
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Um aus diesem Urteil Schlussfolgerungen ziehen zu können, ist die prozessuale Haltung wichtig. Im November 2021 erwirkten Grundbesitzer und Polizei ein Feststellungsurteil von Richter Bagdoian, dass das Moratorium die Befugnisse des BPHC überschreite. Er weigerte sich, das Urteil auszusetzen, und die Kommission legte Berufung bei einem Einzelrichter des Berufungsgerichts ein und beantragte bei Richter Ditkoff eine Aussetzung. Eine Person, die eine Aussetzung bis zur Berufung beantragt, muss normalerweise vier Kriterien erfüllen: (1) die Wahrscheinlichkeit, dass der Berufungskläger in der Sache Erfolg hat; (2) die Wahrscheinlichkeit eines irreparablen Schadens für den Beschwerdeführer, wenn das Gericht den Rechtsbehelf verweigert; (3) das Fehlen eines erheblichen Schadens für andere Parteien im Falle einer Aussetzung; und (4) das Fehlen einer Beeinträchtigung des öffentlichen Interesses durch die Gewährung der Aussetzung.
Im ersten Aspekt des Tests widersprach Richter Ditkoff Richter Bagdoian. Er glaubte, dass es sich bei dem Moratorium um eine vom BPHC erlassene „angemessene Gesundheitsvorschrift“ handele. Er wies jedoch darauf hin, dass ein sechsmonatiges Räumungsmoratorium auf der Grundlage der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs angemessen sei. (Das aktuelle Moratorium hat kein festgelegtes Ablaufdatum.) Daher wurde in diesem Fall lediglich festgestellt, dass das Moratorium bis zum 28. Februar 2022 (d. h. 6 Monate nach seinem Inkrafttreten) in Kraft bleibt.
Was kommt als nächstes? Es ist nicht klar
Was passiert also als nächstes? Es sind mehrere Szenarien im Spiel. Richter Ditkoff erklärte in der Dikta: „Dies bedeutet nicht, dass die Räumungen unbedingt am 1. März 2022 wieder aufgenommen werden müssen. Das Moratorium.“ . . Bei Schwierigkeiten kann sie um bis zu weitere sechs Monate verlängert werden. Angesichts der sich rasch entwickelnden Situation aufgrund der COVID-19-Pandemie habe ich zum jetzigen Zeitpunkt keine Gelegenheit zu beurteilen, ob die Kommission Ende Februar eine maßgeschneiderte und zeitlich begrenzte Verlängerung des Moratoriums erlassen könnte die damals aktuellen COVID-19-Krankenhauseinweisungen und Community-Positivitätsraten.“ Daher könnte das Büro von Bürgermeister Wu eine überarbeitete Moratoriumsanordnung vorlegen, die gezielter und zeitlich begrenzter ist. Oder es könnte die aktuelle Bestellung verlängern. Wie auch immer sie sich entscheidet, es werden mit Sicherheit weitere Rechtsstreitigkeiten folgen. Ich weiß, dass der Kläger/Eigentümer darüber nachdenkt, gegen die Entscheidung von Richter Ditkoff Berufung einzulegen, was meiner Meinung nach angesichts seiner fehlerhaften Argumentation und der enormen Bedeutung der Angelegenheit für die Eigentümer gerechtfertigt wäre. Eine solche Berufung könnte vor dem gesamten Berufungsgericht oder dem Obersten Gerichtshof landen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist es unklar und der Zeitplan ist unvorhersehbar.
Noch mehr Verwirrung
Es stellt sich auch die Frage nach der Anwendbarkeit dieses Urteils über die beteiligten Parteien hinaus. Das Urteil wurde im Zusammenhang mit einem Antrag auf Aussetzung erlassen – es sollte keine Entscheidung in der Sache sein –, obwohl Richter Ditkoff weit über diese Verfahrensgrenze hinausging und viele Dinge über die Begründetheit des Moratoriums sagte. Richter Ditkoff erklärte außerdem: „Es sollte betont werden, dass ich vor mir nur die gesetzlichen Rechte der Stadt und der Mieter, Vermieter und Makler berücksichtigt habe.“ Zweifellos könnten andere Mieter, Vermieter und die Polizei unterschiedliche Argumente hinsichtlich der Gültigkeit des Moratoriums vorbringen, und ein ordnungsgemäßes Verfahren erfordert, dass jede Partei angehört wird, bevor über ihre Rechte entschieden wird. Nichts in dieser Anordnung sollte so ausgelegt werden, dass die Rechte von Parteien, die nicht vor mir stehen, eingeschränkt oder entschieden werden.“ Dies deutet daher darauf hin, dass in Einzelfällen weitere Anfechtungen des Moratoriums der Stadt vor dem Wohnungsgericht erhoben werden könnten. Was seltsam ist, weil Ditkoff dies angeordnet hat Das Moratorium endet am 28. Februar. Wir müssen abwarten und sehen, wie sich das auswirkt. All dies erfordert zweifellos eine endgültige und abschließende Entscheidung des gesamten Berufungsgerichts oder des SJC.
Wie immer werde ich Sie über die weitere Entwicklung auf dem Laufenden halten. Kommen Sie am Ende des Monats hierher zurück. Ich habe das Urteil von Richter Ditkoff unten veröffentlicht.
Reich
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