Double Dipping Cummings-Immobilien sind bei gewerblichen Mietstreitigkeiten nicht zulässig

Das Berufungsgericht entscheidet, dass die Schadensersatzklausel nicht durchsetzbar ist, wenn sie zusätzlich zu der vom neuen Mieter erhaltenen Miete die Rückforderung der Miete für den verbleibenden Zeitraum ermöglicht

Wenn Ihnen die berühmte Seinfeld-Folge gefallen hat, in der George Costanza während einer Familienbestattung des „Double Dipping“ beschuldigt wurde, dann werden Sie diesen Beitrag zu schätzen wissen. Der Fall ist Cummings Properties LLC gegen Hines (Berufungsgericht Massa, 6. Dezember 2022), in dem das Berufungsgericht eine Schadensersatzklausel in einem Gewerbemietvertrag aufhob, die es dem Vermieter angeblich ermöglichen sollte, eine hohe Geldstrafe zurückzufordern, obwohl er die Räumlichkeiten nicht weitervermieten konnte .

Der Fall ist ein gutes Beispiel dafür, was passieren kann, wenn eine Partei bei der Geltendmachung von Schadensersatz in einem gewerblichen Leasingfall etwas zu gierig wird. Cummings Properties, eines der größten Gewerbeimmobilienunternehmen im Großraum Boston, genießt (meiner bescheidenen Meinung nach) den wohlverdienten Ruf, ein übermäßig streitsüchtiger Gewerbevermieter zu sein. Ich habe sie schon mehrere Male erlebt und kann Ihnen offline einige Geschichten erzählen. In diesem Fall vermietete Cummings jedoch Büroräume an Darryl Hines, der ein Polizei-/Prozessdienstleistungsunternehmen besaß. Hines hatte sich gerade einen lukrativen Vertrag mit dem Finanzministerium von Massachusetts gesichert und brauchte ein größeres Büro für sein neues Unternehmen. Der Mietvertrag hatte eine Laufzeit von fünf Jahren und kostete etwa 16.000 US-Dollar pro Jahr. Leider kündigte das DOR den Mietvertrag mit Hines nur einen Monat nach Beginn des neuen Mietvertrags abrupt, was ihn in große finanzielle Schwierigkeiten brachte. Hines versuchte, mit Cummings eine Lösung zu finden, weigerte sich jedoch, ihn von den Mietverpflichtungen zu entbinden. Hines geriet daraufhin in Verzug. Ein Jahr später konnte Cummings einen neuen Mieter finden und unterzeichnete einen 4-Jahres-Mietvertrag. Cummings verklagt Hines, der eine persönliche Garantie unterzeichnet hat, auf Schadensersatz in Höhe von etwa 82.000 US-Dollar, was dem gesamten Restbetrag des 5-Jahres-Mietvertrags entspricht.

Der Mietvertrag enthielt eine ziemlich übliche Klausel zur Beschleunigung und zum pauschalierten Schadensersatz:

"In the event that . . . LESSEE defaults in the observance or performance of any term herein, and such default is not corrected within 10 days after written notice thereof, then LESSOR shall have the right thereafter, without demand of further notice, to declare the term of the lease ended, and/or to remove LESSEE's effects, without liability, including for trespass or conversion, and without prejudice to any other remedies.  If LESSEE defaults in the payment of any rent, and such default continues for 10 days after written notice thereof, and, because both parties agree that nonpayment of said sums is a substantial breach of the lease, and, because the payment of rent in monthly installments is for the sole benefit and convenience of LESSEE, then, in addition to any other remedies, the net present value of the entire balance of rent due herein as of the date of LESSOR's notice, using the published prime rate then in effect, shall immediately become due and payable as liquidated damages, since both parties agree that such amount is a reasonable estimate of the actual damages likely to result from such breach."

In den letzten Jahrzehnten kam es zu zahlreichen Streitigkeiten über die Durchsetzbarkeit von Schadensersatzklauseln. Diese Klauseln sind grundsätzlich durchsetzbar, sofern sie nicht so unverhältnismäßig zum erwarteten Schaden sind, dass sie eine Strafe darstellen. Gerichte werden diese Klauseln im Allgemeinen durchsetzen, wenn (1) der potenzielle Schaden zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung schwer zu bestimmen war und (2) die Klausel eine angemessene Vorhersage des erwarteten Schadens im Falle eines Verstoßes darstellte. In Massachusetts gab es eine „Second Look“-Regel, nach der Richter den Stand der Ereignisse zum Zeitpunkt des Verstoßes berücksichtigen konnten. Der SJC gab diese Praxis jedoch 1999 zugunsten eines „Single Look“-Ansatzes auf, der nur die Umstände berücksichtigt bei Vertragsschluss anwesend sein.

Das fatale Problem für Cummings in diesem Fall bestand darin, dass er aufgrund seiner Abfindung seinen Kuchen haben und ihn auch essen konnte. Das heißt, es erlaubte Cummings, die Räumlichkeiten weiterzuvermieten, die Miete vom neuen Mieter ohne Kredit oder Entschädigung an Hines einzuziehen und darüber hinaus die gesamte von Hines geschuldete Miete bis zum Ende des Fünfjahreszeitraums einzutreiben. Dies ähnelt dem „Double Dipping“, das der oben erwähnte George Costanza in Seinfeld begangen hat. Das Berufungsgericht entschied, dass die Klausel ein solches Double Dipping zulasse und daher eine unfaire Strafe darstelle.

Was sind also die Ergebnisse dieses Falles? Für Gewerbevermieter liegt es auf der Hand, kein Schwein zu sein und einem Kleinunternehmer Zehntausende von Dollar zusätzlich zu dem, was Sie an neuen Pachtgeldern erhalten haben, hinterherzujagen. Die Formulierung dieser Klauseln ist schwierig, da der Mensch bisher nicht in der Lage war, zukünftige Ergebnisse genau vorherzusagen. Ich würde sagen, dass die Schadensersatzklausel eine Art Warnung enthalten sollte, dass der Mieter eine Gutschrift für jede von einem neuen Mieter erhaltene Miete erhält und für die Mietdifferenz bis zum Ende der Mietzeit verantwortlich ist. Ich hoffe es klappt.

Reich

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