Ein aktueller Fall zeigt, dass das Räumungssystem des Wohnungsgerichts nach wie vor grundlegende Mängel aufweist
Ich habe kürzlich eine Räumung mit einer Zwangsumsiedlung in Dorchester, Massachusetts, beendet, was alles verkörpert, was mit dem System hier in Massachusetts nicht stimmt. Aus Datenschutzgründen werde ich weder die Namen noch die Fallnummer preisgeben.
Ich vertrat die Grundstückseigentümerin, eine junge Frau, die in Worcester mit geringem Einkommen aufwuchs, ein College besuchte, dann Jura studierte und jetzt in einer Anwaltskanzlei arbeitet. Er kaufte eine Eigentumswohnung in Dorchester, musste dann aber beruflich umziehen und vermietete sie an vier Personen, darunter den beklagten Mieter. Der Mieter, ein junger Mann, hatte große Schwierigkeiten, mit den anderen Mitbewohnern auszukommen, also zogen die anderen drei Mieter aus und ließen diesen Mieter allein dort zurück. Mein Mandant sagte zunächst, dass er bleiben könne, wenn er neue Mitbewohner fände, aber es war klar, dass er das nicht tun würde, also haben wir im Januar 2021 eine Kündigung ausgesprochen. Außerdem hat er die Zahlung der Miete eingestellt.
Als er nicht ausziehen konnte, reichten wir im März 2021 beim Eastern (Boston) Housing Court einen Räumungsantrag ein. Der Mieter war erfahren und wusste, wie man mit dem System umgeht. Er nahm in jeder Phase des Falles die kostenlosen Rechtsdienstleistungen der Anwälte in Anspruch. Wir hatten zwei Mediationssitzungen, in denen er zunächst bereit schien, eine Umzugsvereinbarung abzuschließen, doch im letzten Moment wurde ihm der Boden entzogen. Wir schlugen auch einen „Bargeld gegen Schlüssel“-Deal vor, den er ablehnte.
Der Mieter versuchte dann, nach dem Fälligkeitstermin ein Schwurgerichtsverfahren zu beantragen, sodass wir eine Anhörung zu diesem Thema durchführten, bei der Richter Kelleher diesen Antrag glücklicherweise ablehnte, was aber auch zu einer Verzögerung des Verfahrens führte. Auch am ursprünglichen Verhandlungstermin kam es zu einer Schneesturm-Absage. Letztendlich erhielten wir einen festen Termin für die Verhandlung im März 2022, ein ganzes Jahr nach Einreichung der Klage. Der Mieter weigerte sich auch, RAFT-Hilfe zu beantragen (und wir wollten nicht fortfahren, weil wir gezwungen gewesen wären, den Fall fallenzulassen). Glauben Sie mir, ich habe versucht, den Fall so schnell wie möglich voranzutreiben, aber angesichts des Rückstands aufgrund der Pandemie ist es sehr schwierig.
Mein Mandant kam aus Kalifornien zu der Verhandlung, die insgesamt 20 Minuten dauerte und in allen Fragen zu unseren Gunsten ausging. In der Zwischenzeit hatte der Mieter immer noch keinen Cent Miete gezahlt, und der Mietsaldo war bis dahin auf über 40.000 US-Dollar gestiegen. Dem Eigentümer wurde im April 2022 ein Beschlagnahmungsurteil und eine Beschlagnahmungsvollstreckung (Umzugsbeschluss) erlassen.
Aufgrund des durch die Pandemie verursachten Rückstaus an Fällen wird das Büro des Sheriffs von Suffolk bei der Planung von Räumungen nachdrücklich unterstützt. Einen genauen Termin für unseren Umzug erhielten wir erst am 1. Juni. Wir haben versucht, mit dem Mieter einen freiwilligen Umzug auszuhandeln, aber er gab nicht nach. Schließlich wohnte er selbst mietfrei in einer 4-Zimmer-Wohnung – warum sollte er umziehen?
Am 1. Juni führte ein Team aus Stellvertretern des Sheriffs von Suffolk, Umzugsunternehmen und einem Schlosser (alle vom Eigentümer bezahlt) den Umzug durch. Der Mieter war absolut unkooperativ und weigerte sich, die Tür zu öffnen. Als Ersatz wurden ein Oberleutnant und Polizisten aus Boston hinzugezogen, weil man heutzutage nie weiß, was passieren kann. Nach etwa 90 Minuten der Pattsituation brachen die Beamten die Tür auf und schafften es, einzutreten. Es überrascht nicht, dass die Einheit völlig zerstört wurde, Teppiche zerstört, überall Alkoholflaschen, Wände beschädigt usw. Ein großes Dankeschön an die Stellvertreter des Sheriffs von Suffolk, die unglaublich professionell waren und den Umgang mit ihnen sehr angenehm machten.
16 Monate nach Ausstellung der Kündigung sind hier die Verluste meines Mandanten aufgeführt: entgangene Miete (55.000 $), Anwaltskosten (Bereich 10.000 $), Gerichtsgebühren und Räumungskosten (Bereich 6.000 $), Wiederherstellungs- und Aufräumkosten (über 5.000 $).
Es sind diese Arten von Fällen, die hervorgehoben werden sollten, wenn staatliche Gesetzgeber Gesetze zum Recht auf Rechtsbeistand und zur Räumung aus gerechtfertigtem Grund vorantreiben. Massachusetts ist nach wie vor einer der schlimmsten Bundesstaaten des Landes für Hausbesitzer. Dies ist unbestritten.
Reich
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