Räumungen wegen Nichtzahlung werden ausgesetzt, bis die RAFT-Anträge des Mieters abgelehnt/genehmigt werden
Der Gesetzgeber und Gouverneur Healey ignorierten den starken Widerstand von Immobilieneigentümern und erließen ein Mieterschutzgesetz aus der Covid-19-Ära (Kapitel 257 der Gesetze von 2020), das alle Räumungen wegen Nichtzahlung, für die der Mieter Mietbeihilfe beantragt hat, auf unbestimmte Zeit aussetzt ( RAFT), bis der Antrag genehmigt oder abgelehnt wird. Dies war Teil des GJ24-Haushalts, der Anfang August von Gouverneur Healey unterzeichnet wurde, und ist bei vielen Menschen in der Mietimmobilienbranche aufgefallen.
Wie sie sagen, ist verspätete Gerechtigkeit verweigerte Gerechtigkeit. Der Nettoeffekt dieser wiederbelebten Richtlinie wird eine Verzögerung, Verzögerung, Verzögerung für alle Vermieter sein, die Räumungsklagen wegen Nichtzahlung der Miete einreichen, zusätzlich zu der bereits erheblichen Verzögerung, die durch den Rückstand bei pandemiebedingten Fällen verursacht wird. Als dieses Gesetz ursprünglich im Jahr 2020 verabschiedet wurde, verdreifachte sich die Zeit, die Vermieter vor Gericht verbrachten, wie Statistiken des Wohnungsgerichts zeigen. Wir können damit rechnen, dass die Situation gleich bleibt oder sogar noch schlimmer wird.
Noch problematischer ist, dass die Obergrenze für RAFT-Unterstützung in einem Zeitraum von 12 Monaten auf 7.000 US-Dollar gesenkt wurde – gerade genug, um ein paar Monatsmieten im Großraum Boston zu decken. Die meisten Wohnungsanbieter beginnen mit der Räumung erst, wenn die Mieter mehrere Monate im Rückstand sind. Wenn sie also vor Gericht kommen, belaufen sich die Rückstände in der Regel auf mehrere Tausend Dollar und oft weit über der Grenze von 7.000 US-Dollar. Darüber hinaus können unterbesetzte staatliche Behörden, die RAFT-Anfragen bearbeiten, ein Glücksfall sein. Während der Pandemie sind Zehntausende Anträge auf Mietunterstützung ohne Angabe von Gründen „abgelaufen“. Mieter können den Räumungsprozess weiter hinauszögern, was viele Vermieter dazu zwingt, enorme Zugeständnisse bei unbezahlter Miete auszuhandeln, nur um ihre Wohnungen wieder in Besitz zu nehmen. Ich sehe es jeden Tag vor Gericht.
Das „neue“ Gesetz von Kapitel 257 sieht Folgendes vor:
Bei einer Klage auf Eilverfahren wegen Nichtzahlung der Miete muss das für diese Klage zuständige Gericht Folgendes tun:
(i) eine Verlängerung um einen Zeitraum gewähren, den das Gericht für gerecht und angemessen hält, wenn zum Zeitpunkt der rechtzeitigen Einreichung der Antwort oder zu dem für den Beginn des Verfahrens vorgesehenen Datum: (1) der Mietvertrag ausschließlich aus Gründen der Nichterfüllung gekündigt wird -Zahlung der Miete für eine Wohneinheit; (2) die Nichtzahlung der Miete war auf finanzielle Schwierigkeiten zurückzuführen; und (3) der Beklagte weist zur Zufriedenheit des Gerichts nach, dass ein Anspruch auf Nothilfe bei der Miete anhängig ist; allerdings mit der Maßgabe, dass das Gericht jede in einer solchen Klage geltend gemachte berechtigte Widerklage für ein summarisches Verfahren prüfen kann;
(ii) einen Aufschub der Vollstreckung einer Strafe wegen Besitzes erlassen, wenn die Anforderungen der Absätze (1) bis (3) von Absatz (i) erfüllt sind; UND
(iii) kein Urteil fällen oder eine Vollstreckung veranlassen, bevor der Antrag auf Nothilfe bei der Miete genehmigt oder abgelehnt wurde.
Das „neue“ Kapitel 257 gilt nur für Fälle der Nichtzahlung; gilt nicht für Fälle ohne Verschulden, aus triftigem Grund oder nach der Zwangsvollstreckung. Das Gesetz enthält auch einige Formulierungen, die es einem Vermieter ermöglichen würden, zu bestreiten, ob die Nichtzahlung der Miete tatsächlich auf eine berechtigte finanzielle Notlage zurückzuführen ist. Dies würde höchstwahrscheinlich eine Art Beweisanhörung erfordern. Ich werde Sie über alle weiteren Entwicklungen mit dem neuen Kapitel 257 auf dem Laufenden halten.
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